なんでそうなるの？
相続財産の評価においては、現金はその金額のまま評価されます。

その現金で賃貸アパートなどの収益物件を購入すると、建物部分は固定資産税評価額×1.0として評価され、そこからさらに借家権割合（30%）が控除されますので、評価額は実際の建物部分の売買価格に比べて低くなります。

ちなみに新築の場合の建物の固定資産税評価額は、実際の建築費のおよそ50%〜70%程度（構造等により異なる）で評価されます。（中古の場合はケースバイケース）土地部分については、評価額の軽減措置のない駐車場や更地と違い、貸家建付地としての評価がされますので、実際の土地部分の売貨価格に比べてかなり低くなる可能性があります。貸家建付地の計算式は次の通りです。

更地：自用地の評価
貸家建付地:自用地の価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合） 建物の固定資産税評価額は、3年毎に行われる評価替えにより一般的にはその都度減少していきますので、購入後の年数が経つほど評価減効果は大きくなります。（現金購入の場合）

購入資金が借入金であってもほぼ同様の効果があります。借入金は債務控除として相続財産からマイナスされるからです。（借入残高は経年ととちに変化していきます）