●古アパートを子に生前贈与することで、親の相続財産を減らすことができます。この場合の贈与は、相続時精算課税制度を使えば、建物の固定資産税評価額が2500万円以下なら贈与税はかかりません。
（2500万円を超えれば、超えた金額の20%の贈与額がかかります）

●アパート建物が子に移ることで、そこから発生する家賃収入は子の所得となります。これにより家族の所得分散が図られ、毎年の所得税・住民税の軽減につながります。

●子は毎年親に土地の固定資産税相当額のみ払います。この範囲内であれば土地の使用賃借とみなされ、借地権課税等の問題は発生しません。

●何もしないまま親の相続が発生した場合と、生前に建物を子に贈与したのちに相続が発生した場合とでは、それぞれの相続財産は次のようになります。
【例】
建物の固定資産税評価額…2000万円
土地の路線価…10万円/㎡　土地の広さ…300㎡
借地権割合…60%　借家権割合…30%

《何もしない場合》
建物の相続税評価額＝2000万円×（1−借家権割合0.3）＝1400万円…①
土地の相続税評価額＝300㎡×10万円/㎡
（1−借地権割合0.6×借家権割合0.3×賃貸割合1.0）＝2460万円…②

①+②＝3860万円…A

《アパート建物を子に生前贈与した場合》
建物の相続税評価額＝0…①
（建物は既に子の名義になっているため建物なし）
土地の相続税評価額＝300㎡×10万円/㎡＝3000万円…②
（土地は子に使用貸借させているため、自用地評価となる）

①+②＝3000万円…B

《生前対策による効果》
B−A＝▲860

親の相続財産の評価額（相続税評価額）を860万円減らすことができます。
建物の固定資産税評価額が2500万円以下のため、贈与税もかかりません。（古いアパートの場合に有効です）建物贈与後の家賃収入は子の所得となるため、所得分散による所得税・住民税の減少効果が期待できます。